신축 아파트 원가 계산법 및 공시지가, 건물가액 찾는법 총정리

신축 아파트 원가 계산법 및 공시지가, 건물가액 찾는법 총정리

이번에는 제가 부동산 책을 읽거나 설명을 들을 때 헷갈리거나 올바르게 파악하고 있지 않은 부동산 용어들에 관해 정리해보도록 하겠습니다. 대지면적의 대지란 일반적으로 건축물주택 등을 지을 수 있는 토지를 말합니다. 대지 면적이란 건축물을 지을 수 있는 토지의 수평 면상 넓이를 말합니다. 대지면적은 건축물 본연의 면적뿐만 아니라 아파트를 예로 든다면, 아파트 단지 내 홈페이지 시설, 공원, 놀이터, 주차장 등 모든 면적을 포함하여 아파트 단지가 위치하는 땅의 전체 면적입니다.

건축면적이란 건축물 외벽, 외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적을 말하는데, 일반적으로 1층 바닥 면적으로 생각하시면 됩니다. 건축 면적은 대지면적과 다르게 건축물 본연의 면적만 보기 때문에 아파트 단지 내의 홈페이지 시설, 공원 등을 빼고 아파트 본연의 바닥 면적만을 말합니다.

대지지분이란 말 그대로 토지에 대한 지분, 공동주택 아파트 등 전체 대지면적을 총세대수로 나눠 등기부등본에 표시되는 면적을 말합니다. 즉, 아파트 단지 전체 대지 면적에 에 관해 한 가구가 갖고 있는 토지 지분입니다. 예를 들자면 한 아파트 단지의 대지지역이 20만 제곱미터이고, 세대 수가 400인 경우 가구당 대지지분은 50제곱미터가 되는 것입니다. 대지지분 총 대지면적 가구 수 등기부등본에 표시된 대지지분이 클수록 도시 내 각 가구의 토지 소유 지분이 크다는 뜻이기 때문에, 대지지분은 클수록 좋은 것입니다.

그리고, 일반적으로 대지지분이 크다는 말은 아파트 단지 내 가구수가 많지 않아, 낮은 층수에 동과 동 사이의 간격이 넓어 쾌적한 주거생태계를 조성할 것입니다. 또, 대지지분이 높은 경우 용적률이 낮아서 기존 세대보다. 많은 가구를 수용할 아파트를 조성하는 재건축 사업성 또한 좋을 확률이 높습니다.

7 안전진단은 확인합시다

서울만해도 재건축 연한이 도래한 아파트가 정말 많습니다. 그리고 90년대 초창기 아파트들이 도래하는 30년을 기다리고 있구요. 재건축 투자를 하면서 제일 필요한 것이 있는데요. 바로 안전진단입니다. 아무리 재건축규제를 풀어준다고 해도, 안전진단을 통과하지 못하면 재건축은 출발할 수 없습니다. 정비구역지정도 어렵다고 하지만, 안전진단을 통과하지 못한단지는 재건축사업이 오래걸릴수 있으므로, 안전진단에 대해서는 확인하고 투자하는 것이 안전하다고 생각합니다.

7 용적률에 매몰되지 말자

위에서 용적률이나 대지지분에 에 관해 정리를 해 보았는데요. 무조건적으로 용적률만 낮은 아파트만 찾는 경우가 있습니다. 물론, 기본적으로는 용적률은 중요한데요. 그보다. 중요한것은 세대평균대지지분입니다. 낮은 용적률인데, 소형 평수로만 되어있어서 지분이 작아 재건축시에 많은 비용이 추가로 들어갈 수 있기 때문입니다. 대형평수인데 용적률이 높은 아파트와, 소형평수인데 용적률이 낮은 아파트 중 어느 것이 재건축에 유리한지 따져 보아야 합니다.

대형평수는 다운사이징이 가능하기 때문에, 추가금없이도 재건축이 가능할 것이구요. 소형평수는 대지지분이 작아서 비례율이 낮아 추가금이 많이 필요할수 있습니다. 대지지분이 9평도 않되는 아파트들은 특히 경계를 필요합니다.

용적률과 건폐율 두 아파트 비교 예시

용적률과 건폐율을 설명하면서 용적률이 낮아야 재건축 사업성이 좋다는 내용을 말씀드렸는데, 부산 동래구에 있는 두 아파트 비교를 통해 설명드리겠습니다. 동래 효성 해링턴 플레이스 아파트와 동래 럭키 아파트입니다. 동래구 럭키아파트는 동래역과 인접하여 좋은 입지를 갖고 있는 내륙 대장이라고도 불리고 있는데, 럭키 아파트는 재건축 사업 재개를 준비하고 있는 아파트입니다. 다만, 2020년 재건축 안전진단 현지조사에서 안전 등급이 높게 나와서 현재는 지연되고 있는 상황인데, 안전진단 기준을 낮춰주면 재건축 사업이 진행될 가능성이 높겠죠? 위의 지도를 보시면, 효성해링턴은 상업지역에 위치하여 주상복합 아파트이고, 럭키아파트는 주거지역에 있는 일반 아파트라는 것을 알 수 있습니다.

지도상 동래 럭키가 효성해링턴보다. 대지지역이 훨씬 넓은 것을 알 수 있습니다.

자주 묻는 질문