신축아파트 및 재건축아파트의 용적률과 건폐율의 중요성과 계산방법

신축아파트 및 재건축아파트의 용적률과 건폐율의 중요성과 계산방법

도시화가 진행되며 토지의 논리적인 이용이 중요해지고 있습니다. 이에 따라 토지 이용을 계산하고 평가하는 데 사용되는 용적률과 건폐율에 대해 알아보겠습니다. 용적률과 건폐율은 재개발의 핵심적인 지표로, 활용되고 있습니다. 용적률은 낮을수록 재개발 수익성이 높아지기 때문입니다. 재개발은 결국, 옛날의 아파트를 가진 사람들이 그 대지를 활용해서 얼마만큼 새 집을 뽑아내어 일반분양으로 전환할 수 있느냐가 재개발의 성패를 좌우하기 때문입니다.

그런 방식으로 때문에 기본적으로 5층 이하 건설 아파트들의 재개발이 사업성이 높을 수 밖에 없습니다. 처음 아래 처럼 용적률과 건폐율의 개념, 그리고 몇가지 아파트의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

아파트 시세에 대한 생각

용적률 500 인 아파트를 보시면 다들 닭장 아파트라고 하는듯 합니다. 쭉 살펴보니 용적률 300 부터는 투자가치가 없습니다.고 보시는 분들이 많고 채광이 낮고 만족도가 대부분 낮은것 같습니다. 추후에 아파트 매매시에 년식이 옛날의 건설 아파트일때 용적율이 높다고 하면 나중에 되팔때나 사업성이 떨어지기 때문에 투자의 매력성이 떨어져 팔리지 않을 가능성이 좀 높아집니다. 두번째로 봐야하는것이 평균대지지분입니다.

사실 제일 많이 알려져 있는것이 용적율이지만 실제로 재건축사업성을 따질때 제일 중요한게 평균대지지분 입니다. 대지지분 토지면적평수 세대수 즉 토지면적이 넓고 세대수가 적다면 제일 베스트 하고, 대지지분이 15평 이하면 수익성 없습니다.고 판단하는것 같습니다.

토지용도에 따른 건폐율

건폐율이 높을수록 토지에 여유가 없어 밀집된 모습을 보여주는데 홍콩, 서유럽같이 건물사이에 간격이 없는 경우가 건폐율이 높다고 보시면 됩니다. 최근 아파트 트렌드는 용적률을 최대한 사용하여 높게 짓는 대신 건폐율을 최대한 줄여 조망권이나 단지 내 쾌적성을 추구하고 있습니다.

토지용도에 따른 건폐율은 아래와 같지만 실제로는 지방자치단체의 조례를 통해 정해집니다. 용적률과 다르게 주거지역에서 건폐율의 제한치를 다.

활용하는 경우도 거의 없습니다.

대지지분이란?

대지지분은 말 그대로 아파트의 포함된 내 몫의 토지라고 보시면 되며 평균 대지지분의 경우는 아파트 단지 전체면적을 전체 가구수로 나뉘면 나옵니다. 다만 개별세대마다. 평수가 다르기 때문에 여러가지 평형을 갖고 있는 아파트라면 개별대지지분을 반드시 확인해야 합니다.

대지지분 확인방법 ☞ DISCO(디스코 홈페이지 참고), 해당사이트에서 확인되는 대지지분은 제곱미터(m2)단위임대지지분이 중요한 이유 대지지분이 크다는 말은 아파트 단지가 기본적으로 세대수 대비 빈 땅이 많습니다.는 의미이며 이는 곧 새로운 건축물을 지을 땅이 많아서 일반분양분이 늘어나기 때문입니다.

보통 대지지분이 15평 정도 돼야 사업성이 있다고 판단하는데 소형평수 위주의 구축아파트들은 용적률이 낮더라도 개별 대지지분이 낮아 향후 재건축 시 선호되는 30평형대 아파트를 받으려면 분담금이 많아질 수 있습니다.

건폐율과 용적률의 계산방법

건폐율 계산 방법 건폐율은 건물의 바닥면적을 대지면적으로 나누어 구합니다. 이를 백분율로 나타낸 것이 건폐율입니다. 건폐율 건축물 바닥면적 divide 대지면적 times 100 예를 들어, 대지면적이 300인 토지 위에 바닥면적이 100인 건물이 있다면, 건폐율은 다음과 같습니다. 건폐율 100 divide 300 times 100 33.33. 따라서, 이 경우 건폐율은 약 33.33입니다.

용적률 계산 방법 용적률은 건축물의 연면적을 대지면적으로 나누어 구합니다. 이를 백분율로 나타낸 것이 용적률입니다.

용적률이 높은 아파트

화서역 파크 푸르지오의 경우 용적률이 499입니다. 주거 용적률 상한선은 500인데, 딱 1 불충분한 수치로 거의 꽉 찬 상태입니다. 이로 인해 법정 상한 용적률을 의도적으로 거의 넘어선 아파트로 알려져 있죠. 건폐율은 23로 정상적인 수치이지만, 고층 아파트 특성상 층수에 비례해 용적률이 높은 것이 문제입니다. 이런 조건으로 용적률 완화를 시도했지만, 오히려 더 많은 문제가 이루어지고 있습니다.

높은 용적률로 인해 아파트는 빽빽하게 자리잡아 홍콩의 구룡성채나 닭장아파트로 비유되기도 합니다. 주변의 다른 아파트 단지들과 비교하면 동간 간격이 현저히 좁아, 조망이나 일조권 등의 문제가 우려되고 있습니다. 인근에는 스타필드 쇼핑몰도 건설 중이라 차로 증설 공사가 진행 중이지만, 주변 도로교통에 대한 우려도 나오고 있습니다.

자주 묻는 질문